🇱🇹 → 🇪🇸

Kaip lietuviai gali dalyvauti Ispanijos teisminėse varžytynėse

Išsamus žingsnis po žingsnio vadovas: NIE gavimas, registracija, depozitas, mokėjimai ir pirkimo tvarka subastas.boe.es portale.

🆕 LO 1/2025 — naujas teisinis režimas nuo 2025-04-03 Ispanijoje įsigaliojo esminiai Civilinio proceso kodekso pakeitimai: depozitas padidintas iki 20%, pasiūlymai tapo slaptais (votuose), nugalėtojas turi sumokėti per 20 dienų. Šiame vadove nurodytos aktualios taisyklės pagal naująjį režimą.
⚠️ Atkreipkite dėmesį Ši instrukcija parengta remiantis subastas.boe.es ir Ispanijos teisės aktų viešai skelbiama informacija. Tai nėra teisinis patarimas. Prieš dalyvaujant rekomenduojame konsultuotis su Ispanijoje registruotu advokatu arba gestoru.
1

Ar lietuviai gali dalyvauti? ES

Taip. Ispanija yra Europos Sąjungos narė, todėl ES piliečiai, įskaitant Lietuvos piliečius, turi teisę pirkti Ispanijoje esantį nekilnojamąjį turtą ir dalyvauti teisminėse varžytynėse.

Varžytynės vykdomos per oficialų Ispanijos teismų portalą subastas.boe.es (Boletín Oficial del Estado — valstybinis oficialus leidinys). Visas procesas yra skaidrus ir reguliuojamas Ispanijos CPK (Ley de Enjuiciamiento Civil).

Svarbu: Lietuviai gali dalyvauti nuotoliniu būdu per patikėtinį (Ispanijoje registruotą advokatą arba gestorą) — asmeniškai atvykti į Ispaniją nėra būtina.
2

NIE gavimas — privaloma sąlyga

NIE (Número de Identificación de Extranjero) yra Ispanijos užsieniečių identifikavimo numeris, be kurio neįmanoma:
pasirašyti jokios sutarties, sumokėti mokesčių, įregistruoti nuosavybės.

  1. Iš Lietuvos: kreiptis į Ispanijos ambasadą Vilniuje (Šeimyniškių g. 24) ir pateikti pasą, užpildytą EX-15 formą ir pagrindimo dokumentą (pvz., pirkimo ketinimo raštą).
  2. Iš Ispanijos: kreiptis į artimiausią Policía Nacional komisariatą, kuriame yra užsieniečių skyrius (Oficina de Extranjería).
  3. Per įgaliotinį: Ispanijoje registruotas advokatas gali gauti NIE jūsų vardu su notarizuotu įgaliojimu.
Terminas: NIE gavimas iš Lietuvos ambasados gali užtrukti 4–8 savaites. Planuokite iš anksto. Skubiems atvejams — tiesiai Ispanijoje per advokatą per ~5–10 darbo dienų.
3

Ispaniška banko sąskaita depozitui

Depozitas turi būti sumokėtas iš Ispanijos banko sąskaitos arba per Ispanijos banko patvirtintą mokėjimą. Neobankai (Revolut, N26, Wise) nėra priimami.

  • Galima atidaryti sąskaitą Sabadell, BBVA arba Santander kaip ne rezidentas su NIE ir pasu.
  • Alternatyva — per Ispanijos advokatą arba gestorą, kuris turi savo cuenta de consignación depozitams.
  • Pervesti iš Lietuvos banko į Ispanijos sąskaitą prieš varžytynes (2–5 darbo dienos).
Dažna klaida: Depozitas mokamas ne į teismo sąskaitą tiesiogiai, o per subastas.boe.es portalą banko kortele arba banko pavedimu. Įsitikinkite, kad jūsų bankas leidžia mokėjimus į Ispanijos institucijas.
4

Registracija subastas.boe.es portale

  1. Eikite į subastas.boe.es ir spauskite „Acceso al Portal de Subastas".
  2. Registracijai reikalingas Ispanijos Cl@ve PIN arba skaitmeninis sertifikatas. Užsieniečiai gali gauti skaitmeninį sertifikatą per FNMT (Fábrica Nacional de Moneda y Timbre) — galima tai padaryti internetu su NIE numeriu.
  3. Patvirtinus tapatybę — sukurkite paskyrą ir įkelkite reikalingus dokumentus (pasus, NIE).
  4. Kiekvienai konkrečiai varžytynei reikia atskiros registracijos ir depozito sumokėjimo.
Praktinis patarimas: Ispanijoje registruotas advokatas gali valdyti jūsų paskyrą ir dalyvauti varžytynėse jūsų vardu — rekomenduojama pradedantiesiems.
Atidaryti subastas.boe.es →
5

Objekto vertinimas prieš dalyvaujant

Kiekvieno objekto skelbime nurodyti šie svarbūs duomenys:

  • Valor de subasta — oficiali varžytynių vertė (nuo jos skaičiuojamas minimalus pasiūlymas ir depozitas).
  • Tasación — nepriklausomo vertintojo įvertinta rinkos kaina.
  • Cargas — esamos skolos, hipotekos ir suvaržymai, kuriuos pirkėjas perima.
  • Situación posesoria — ar objekte gyvena gyventojai (ocupantes), nuomininkai ar savininkai.
Prieš dalyvaujant privaloma:
  • Gauti nota simple iš žemės registro (Registro de la Propiedad) — rodo visas hipotekas ir suvaržymus.
  • Patikrinti cargas previas — skolos, kurias pirkėjas perima laimėjus.
  • Sužinoti, ar objekte gyvena gyventojai (gali reikėti teisminio iškeldinimo).
6

Depozito sumokėjimas LO 1/2025

Norint dalyvauti varžytynėse, reikia iš anksto sumokėti depozitą per subastas.boe.es portalą.

  • Naujasis režimas (nuo 2025-04-03): depozitas = 20% nuo varžytynių vertės (valor de subasta).
  • Senasis režimas (iki 2025-04-03): depozitas = 5% — taikoma dar neužbaigtoms byloms pagal senąsias taisykles.
  • Depozitas blokuojamas laimėjus — įskaičiuojamas į galutinę kainą.
  • Pralaimėjus — grąžinamas per 5 darbo dienas.
  • Laimėjus ir nesumokėjus — depozitas negrąžinamas, nuskaičiuojamas kaip bauda.
Pavyzdys: Objektas su varžytynių verte 120 000 € → depozitas 24 000 €. Jei laimite pasiūlę 90 000 €, mokate dar 66 000 € per 20 dienų.
7

Dalyvavimas varžytynėse ir pasiūlymai LO 1/2025

Varžytynės vykdomos elektroniniu būdu per subastas.boe.es. Pagal naująjį LO 1/2025 režimą:

  • Varžytynių trukmė: 20 kalendorinių dienų.
  • Slapti pasiūlymai (votas): kiekvienas dalyvis pateikia tik vieną pasiūlymą, kuris nematomas kitiems. Po termino pabaigos atidaromi visi vokai.
  • Pratęsimas: jei paskutinę valandą pateikiamas pasiūlymas, laikotarpis pratęsiamas 1 valanda (aukcioninis efektas išvengiamas).
  • Minimalus pasiūlymas: nėra nustatyto minimumo — galima siūlyti bet kokią sumą, tačiau teismas gali nepritarti per žemam pasiūlymui.
Svarbus apribojimas: Pagal senąjį režimą veikusių varžytynių taisyklės gali skirtis — visada patikrinkite konkretaus skelbimo sąlygas.
8

Jei laimėjote — mokėjimo terminas LO 1/2025

Laimėjęs dalyvis privalo sumokėti likusią kainos sumą per griežtai nustatytą terminą:

  • Naujasis režimas: 20 kalendorinių dienų nuo varžytynių uždarymo datos.
  • Senasis režimas: 10 dienų (vis dar taikomas byloms pagal senas taisykles).
  • Mokama į teismo depozitų sąskaitą banko pavedimu.
  • Nesumokėjus laiku — depozitas konfiskuojamas, varžytynės paskelbiamos iš naujo.
Po sumokėjimo: Teismas išduoda Decreto de adjudicación (nuosavybės perleidimo nutartį). Šis procesas gali užtrukti nuo 2 iki 10+ mėnesių, priklausomai nuo teismo darbo krūvio.
9

Papildomi mokesčiai ir išlaidos

Pirkimo kaina — tik dalis bendrų išlaidų. Tikroji visa suma gali viršyti pirkimo kainą 10–15%:

Išlaidų rūšisDydisPastaba
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)6–13%Priklauso nuo autonominės bendruomenės (žr. žemiau)
Notaro mokesčiai~0,4–0,5%Privalomos notaro paslaugos nuosavybės įregistravimui
Žemės registro mokestis~0,2–0,3%Registro de la Propiedad įregistravimas
Advokato / gestoro honoraras1–2%Rekomenduojama, ypač pirkant iš užsienio
Vertimo ir apostilės išlaidos200–500 €Dokumentų legalizavimas
Bendruomenės skolosiki 3 metų mokesčiųPirkėjas perima iki 3 metų bendrijos skolų

ITP tarifai pagal autonominę bendruomenę:

RegionasITP tarifas
Madridas6%
Andalūzija7%
Valensija10%
Katalonija10% (iki 1M €); iki 13% aukštesniam
Balearų salos8–13% (progresyvus)
Kanaru salos6,5%
Murcia8%
Kastilija-La Manča9%
Kadastro vertės spąstai (Ley 11/2021): ITP skaičiuojamas nuo max(adjudicacijos kaina, kadastro orientacinė vertė). Tai reiškia, kad net ir laimėjus už 60 000 €, jei kadastro vertė yra 90 000 €, ITP bus skaičiuojamas nuo 90 000 €. Visada patikrinkite kadastro vertę iš anksto katastro.hacienda.gob.es.
10

Nuotolinė dalyvavimas per įgaliotinį

Asmeniškai vykti į Ispaniją nėra būtina. Pilnas procesas galimas nuotoliniu būdu:

  1. Sudarykite sutartį su Ispanijoje registruotu advokatu arba gestoru.
  2. Paruoškite notariškai patvirtintą įgaliojimą (poder notarial) lietuvių kalba su apostile pagal Hagos konvenciją.
  3. Pateikite įgaliojimą su sertifikuotu vertimu į ispanų kalbą.
  4. Advokatas gaus NIE, atidarys sąskaitą, dalyvaus varžytynėse ir atliks visą procesą jūsų vardu.
  5. Jums perves Decreto de adjudicación ir Registro de la Propiedad išrašą.
Kaina: Ispanijos advokato paslaugos paprastai kainuoja 1–2% nuo pirkimo kainos arba fiksuotą honorarą (1 500–3 000 € paprastesnėms byloms). Tai verta — ypač pirkiniai iš užsienio.
11

Pagrindinės rizikos

Ispanijos varžytynės gali būti pelningos, tačiau turi specifinių rizikų, kurių nėra Lietuvos ar Latvijos varžytynėse:

  • Gyventojai (ocupas / inquilinos): Jei objekte gyvena asmenys be teisinio pagrindo arba nuomininkai — juos iškeldinti gali kainuoti papildomą advokatą ir metus laiko. Visada patikrinkite situación posesoria.
  • Bendrijos skolos: Pirkėjas perima iki 3 metų nesumokėtų komunalinių (comunidad de propietarios) mokesčių. Sužinokite iš skelbimo arba administracijos.
  • Cargas previas: Hipotekos ir skolos, įregistruotos Registro de la Propiedad ir viršijančios pirkimo kainą — pirkėjas jas perima. Patikrinkite nota simple prieš dalyvaujant.
  • Kadastro vertės spąstai: ITP gali būti skaičiuojamas nuo didesnės kadastre nurodytos vertės (žr. 9 žingsnį).
  • Objekto būklė: Negalima patikrinti iš vidaus prieš varžytynes. Galima apžiūrėti iš išorės arba gauti prieigą per teismą, bet tai retai įmanoma.
  • Ilgas teisminis procesas: Decreto de adjudicación gali užtrukti metus — tuo metu pinigai sumokėti, bet nuosavybė dar neįregistruota.
12

Pilnas procesas trumpai — 12 žingsnių

  1. Gauti NIE numerį (iš ambasados arba per advokatą Ispanijoje).
  2. Atidaryti Ispanijos banko sąskaitą arba sudaryti sutartį su gestoru depozitui.
  3. Gauti Cl@ve PIN arba FNMT skaitmeninį sertifikatą portalui.
  4. Registruotis subastas.boe.es.
  5. Išsirinkti objektą, patikrinti nota simple, cargas, situación posesoria.
  6. Patikrinti kadastro vertę (katastro.hacienda.gob.es) — ITP bazei.
  7. Sumokėti 20% depozitą per portalą prieš varžytynių pradžią.
  8. Pateikti slaptą pasiūlymą per 20 dienų trukmės varžytynių langą.
  9. Jei laimėjote — sumokėti likutį per 20 dienų.
  10. Gauti Decreto de adjudicación iš teismo (gali užtrukti metus).
  11. Pasirašyti notaro aktą ir įregistruoti nuosavybę Registro de la Propiedad.
  12. Sumokėti ITP, notarą ir registro mokesčius (6–13% + ~1%).
Bendros išlaidos (orientacinė skaičiuoklė): Pirkimo kaina + 10–15% (ITP + notaras + registras + advokatas). Pvz., 100 000 € objektas = ~112 000–115 000 € iš viso.

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar galima dalyvauti Ispanijos varžytynėse visiškai iš Lietuvos, nevykstant į Ispaniją?
Taip. Sudarykite sutartį su Ispanijoje registruotu advokatu arba gestoru, paruoškite notarizuotą įgaliojimą su apostile ir jis atliks visą procesą jūsų vardu — nuo NIE gavimo iki nuosavybės įregistravimo.
Ar reikia mokėti mokesčius Lietuvoje pirkus turtą Ispanijoje?
Ispanijoje mokamas ITP (pirkimo mokestis). Lietuvoje, kaip rezidentui, gali reikėti deklaruoti užsienio turtą ir pajamas. Konsultuokitės su mokesčių patarėju dėl dvigubo apmokestinimo sutarties (LT–ES tokia yra) ir VMI reikalavimų.
Kas nutinka, jei laimiu, bet negaliu sumokėti per 20 dienų?
Depozitas (20% nuo varžytynių vertės) lieka kaip kompensacija kreditoriams. Varžytynės skelbiamos iš naujo. Galimas draudimas dalyvauti ateityje.
Ar galima apžiūrėti objektą prieš varžytynes?
Oficialiai — ne. Galima apžiūrėti iš išorės. Kai kuriais atvejais teismas gali leisti patekti vidun per antstolį arba objekto administratorių, tačiau tai išimtis, ne taisyklė. Prieš dalyvaujant svarbu patikrinti nota simple ir turimus dokumentus.
Ar depozitas grąžinamas pralaimėjus?
Taip — per 5 darbo dienas po varžytynių uždarymo. Grąžinama į tą pačią sąskaitą, iš kurios buvo sumokėta.
Ar galima pirkti Ispanijoje per UAB, o ne kaip fizinis asmuo?
Taip. Ispanijoje galima pirkti per juridinį asmenį (įskaitant Lietuvos UAB), tačiau tokiu atveju reikalingas CIF (Codigo de Identificación Fiscal) juridiniam asmeniui. Taip pat taikomos griežtesnės pinigų plovimo prevencijos procedūros.
Kuo skiriasi Ispanijos varžytynės nuo Latvijos?
Ispanijoje: aukštas depozitas (20%), slapti pasiūlymai (vienas šansas), ilgesnis proceso laikas (mėnesiai iki nuosavybės), daugiau rizikų (ocupas, cargas). Latvijoje: žemesnis depozitas (10%), dinaminės varžytynės (matomos pasiūlymai), greitesnis procesas. Abu atvejai — teisminiai, abi šalys yra ES.